LA GIUNGLA DEL SUPERBONUS – COME CAMBIA IL PROVVEDIMENTO DOPO L’APPROVAZIONE DEL DECRETO AIUTI IV E DELLA LEGGE DI BILANCIO: PER I CONDOMINI L’AGEVOLAZIONE RESTA AL 110% FINO AL 31 DICEMBRE DEL 2023 (POI SCENDE PROGRESSIVAMENTE DAL 90 AL 65%) – PER CHI VIVE IN UNA CASA SINGOLA IL 110% SI PUÒ OTTENERE SOLO SE LA “CILAS” RISULTA PRESENTATA ENTRO IL 25 NOVEMBRE 2022 – LA NUOVA POSSIBILITÀ DI OTTENERE IL BONUS 90% PER CHI HA INIZIATO I LAVORI DOPO IL 30 SETTEMBRE 2022..
-Gino Pagliuca per www.corriere.it
Con l’approvazione del decreto Aiuti IV e della legge di Bilancio 2023 è stato definito il nuovo calendario delle scadenze dei bonus edilizi. Cambiano anche le regole sulle cessioni del credito. Riepiloghiamo le nuove norme partendo da quelle relative al superbonus (energetico e sismico).
Per i condomini l’agevolazione resta al 110% fino al 31 dicembre di quest’anno se si rispetta una di queste condizioni:
1) la Cilas (comunicazione inizio lavori) è stata presentata entro il 25 novembre 2022 a seguito di precedente delibera dell’assemblea;
2) la presentazione delle Cilas è avvenuta dopo il 25 settembre 2022 ma entro il 31 dicembre successivo e la delibera assembleare è stata presa entro il 18 novembre.
La data dell’assemblea deve risultare da un atto notorio firmato dall’amministratore o, per i condomini che non hanno obbligo di amministratore (edifici fino a otto unità immobiliari) da chi ha presieduto l’assemblea. La falsa attestazione è punita con la reclusione fino a due anni. I condomini che non rientrano in queste due condizioni otterranno per le spese effettuate nel 2023 un’agevolazione del 90%. Restano invariate le regole precedenti per i lavori del 2024 (70% di detrazione) e del 2025 (65%).
Per gli edifici plurifamiliari a proprietà unitaria con un minimo di due e un massimo di quattro appartamenti che le norme sul superbonus equiparano ai condomini (ma per i quali evidentemente non vengono assunte delibere assembleari) il 110% si può ottenere solo se la Cilas risulta presentata entro il 25 novembre 2022, altrimenti si scende al 90 e poi al 70 e al 65, come illustrato sopra.
Per le case indipendenti e quelle assimilate (come le villette a schiera o le residenze con ingresso e impianti autonomi negli edifici condominiali) il requisito temporale rimane quello già previsto: potranno ottenere il 110% e per le spese effettuate entro il 31 marzo 2023 solo i proprietari che al 30 settembre 2022 avevano certificato il raggiungimento di almeno il 30% dei lavori.
Nuova invece la possibilità di ottenere il 90% per i proprietari che abbiano cominciato i lavori successivamente al 30 settembre 2022, ma nel rispetto di due condizioni: l’immobile deve essere una prima casa e il reddito calcolato con le regole quoziente familiare non dove superare i 15mila euro. ll computo del quoziente si effettua sommando i redditi lordi dell’anno precedente alla richiesta di agevolazione di tutti i componenti del nucleo: 15mila euro per i single, 30 mila euro per due, 37.500 per tre, 52.500 per 4 e più.
Infine, ci sono tre regole ad hoc per situazioni particolari:
1) gli immobili situati in aree interessate da eventi sismici maggiori a partire dal 2009 hanno diritto al 110% fino a tutto il 2025;
2) per gli edifici gestiti dagli Iacp e assimilate (ad esempio le cooperative indivise) 110% fino al 31 dicembre di quest’anno, purché al 30 giugno sempre del 2023 risulti effettuato almeno il 60% dei lavori;
3) per i lavori di demolizione e ricostruzione per cui è obbligatoria la richiesta di autorizzazione edilizia e non è prevista la Cilas, la richiesta del titolo abilitativo per mantenere il 110% deve risultare effettuata entro il 31 dicembre 2022.
Significativi anche gli interventi sugli altri bonus. Confermata l’abolizione del bonus facciate, il bonus arredi per il 2023 sarà di 8.000 euro, una via di mezzo tra i 10 mila del 2022 e i 5 mila che senza interventi sarebbe entrato in vigore. Il bonus sull’abbattimento delle barriere architettoniche è stato prorogato fino al 2025. L’ecobonus e il sismabonus ordinario e il bonus ristrutturazione rimangono in vigore con le regole attuali fino al 2024. Dal 2025 qualora non vi fossero modifiche normative questi bonus permarranno ma con l’aliquota ridotta al 36%.
Il vero problema presentato dai bonus a partire almeno da novembre 2021, quando il governo Draghi decise una stretta in materia, è la difficoltà di ottenimento della cessione del credito. Secondo quanto previsto dal decreto Aiuti IV ora c’è la possibilità di effettuare un passaggio in più per i crediti: dopo la prima cessione (anche sotto forma di sconto in fattura) rimane l’obbligo di effettuare ulteriori passaggi solo verso soggetti finanziari vigilati (banche, assicurazioni, finanziarie).
Quando il quarto passaggio avviene a favore di una banca, questa può cedere a sua volta i crediti ai suoi clienti professionali e alle partite Iva. Lo scopo è alleggerire i cassetti fiscali delle banche permettendo loro di avere il margine fiscale necessario per accettare nuove cessioni. Per le imprese che hanno effettuato lo sconto in fattura per il superbonus e che non riescono a cedere i crediti è prevista una garanzia della Sace.
Ma quanto queste modifiche della disciplina delle cessioni possono impattare sul mercato? Lo abbiamo chiesto a Christian Dominici, commercialista milanese, titolare di un studio specializzato nella gestione dei crediti fiscali. «Le banche – dice il nostro interlocutore- danno il benestare a nuove cessioni ancora con molta difficoltà, che non si giustifica completamente con la ridotta capienza fiscale di cui si fanno scudo.
Quanto alla normativa, la circolare Abi del 7 ottobre 2022 di commento alla circolare delle Entrate del giorno precedente, da una parte riconosce che molte delle criticità presentate dalle precedenti prese di posizione dell’Agenzia sono venute meno grazie alle disposizione del decreto Aiuti bis, in particolare in materia di colpa grave del cessionario. Ma dall’altra parte Abi ribadisce l’obbligo delle associate a operare con estrema diligenza nella valutazione delle operazioni e questo, unito alla sentenze della Cassazione che hanno confermato alcuni sequestri milionari di crediti, induce le aziende creditizie alla prudenza».
«Le modifiche sul superbonus introdotte dalla legge di bilancio – riprende Dominici- e le maglie più larghe sulla cessione previste dal decreto Aiuti IV rendono in prospettiva più facili le operazioni. Il décalage dell’agevolazione, al 90% per quest’anno e via a scendere fino al 2025, rendono molto meno probabile l’acquiescenza dei condomini a preventivi gonfiati, mentre la possibilità di effettuare una cessione in più apre il mercato a soggetti molto interessati a questo tipo di operazione, e cioè le compagnie assicurative.
Queste hanno capienza fiscale molto ampia dovendo versare per conto del cliente le imposte sostitutive (attorno al 26%) sui premi. Le compagnie assicurative però non hanno interesse a essere gli ultimi destinatari della cessione mantenendo i crediti quali ultimi cessionari, perché in questo caso sarebbero costrette ad effettuare accantonamenti sul rischio (maggiori riserve matematiche), di qui l’importanza della norma del decreto Aiuti IV che introducendo un’ulteriore cessione, favorisce l’ingresso nel segmento dell’acquisto dei bonus edilizi da parte delle compagnie assicurative in sostituzione delle banche”.
Ma c’è un aspetto su cui la normativa non può intervenire e che costituisce oggi l’ostacolo reale alla ripartenza delle cessioni, il costo del denaro: “Con i titoli di Stato al 4% senza rischi l- conclude Dominici- le banche certo non fanno per meno un’operazione come la cessione che comunque da rischi non è esente, né le si può in qualche modo obbligare».